この記事でわかること：天王寺区・寺田町周辺で相続した空き家を「年内に売るべきか」の判断基準と、年末前に確認すべき税金・期限、買取で早く売却する方法です。

秋も深まり、年末が近づいてくると「親から相続した実家をこのまま年を越させてよいのだろうか」というご相談が増えてきます。
特に天王寺区・阿倍野区・生野区といった大阪市内の住宅地では、昭和の時代に建てられた木造の戸建てが多く、相続後に空き家のまま管理に悩まれている方が少なくありません。

この記事では、寺田町駅の近くで不動産売買と相続相談を行っている原田建物株式会社が、年末という時期だからこそ確認しておきたいポイントと、「買取」という売り方を選ぶメリットを、不動産に詳しくない方にもわかるように解説します。

相続した空き家は「年内に売る」と何が違うのか

結論からお伝えすると、相続した空き家を使う予定がないのであれば、年内（12月31日まで）に売却の目途をつけておくことで、翌年の固定資産税の負担や管理の手間を減らせる可能性があります。
ただし、税金の特例の期限などは人によって状況が異なるため、「年内に必ず売らなければ損をする」というわけではありません。
ご自身のケースでどの期限が関係するのかを知ることが大切です。

固定資産税は「1月1日時点の所有者」に1年分かかる

固定資産税（土地や建物を持っている人に毎年かかる市町村の税金）は、毎年1月1日時点で登記簿などに所有者として記録されている人に、その年1年分が課税されます。
大阪市の場合、例年4月ごろに納税通知書が届きます。

つまり、12月中に売却の引渡しと名義変更まで終えていれば、翌年分の固定資産税の納税通知書は原則として買主側に届くことになります。
一方で、1月に入ってから売却した場合は、いったん売主側に1年分の納税通知が届き、売買契約の中で「日割り精算」（引渡し日を境に、買主に負担分を支払ってもらう取り決め）をするのが一般的です。
精算するので大きな損にはなりませんが、手続きの手間や一時的な立て替えが発生します。

空き家は「持っているだけ」で費用と手間がかかる

空き家は、住んでいなくても固定資産税・都市計画税、火災保険料、水道や電気の基本料金、庭木の手入れ、雨漏りやブロック塀の点検など、さまざまな費用と手間がかかります。
冬場は空き家の侵入や放火への不安を感じる方も多く、遠方にお住まいの相続人の方にとっては「年末年始に様子を見に行けない」ことが大きな心配ごとになります。

年末前に確認したい3つの期限と制度

年内売却を考えるときに確認したいのは、「空き家の3,000万円特別控除の期限」「相続登記の義務化」「相続税の申告期限」の3つです。
いずれも年末の時期に関係してくることがあるため、早めに整理しておきましょう。

①空き家の3,000万円特別控除は「12月31日」が期限になる

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」、通称空き家の3,000万円特別控除は、亡くなった方が一人で住んでいた家を相続人が売却したとき、一定の条件を満たせば売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける制度です。

主な条件には次のようなものがあります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（いわゆる旧耐震基準の建物）
• 区分所有建物（マンションなど）ではないこと
• 相続の直前まで、亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所などの例外あり）
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震リフォームをするか、建物を取り壊して売ること（令和6年1月以降の売却では、売却した年の翌年2月15日までに買主側が耐震改修や取り壊しを行う場合も対象）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

たとえば、2023年中に相続が発生した場合、3年を経過する日は2026年中に来るため、2026年12月31日までに売却する必要があります。
まさに今年の年末が期限、という方もいらっしゃるかもしれません。
なお、令和6年以降の売却では、相続人が3人以上いる場合の控除額は1人あたり2,000万円になるなど、細かな改正も行われています。
適用期限や条件は税制改正で変わることがあるため、実際に使えるかどうかは必ず税理士にご確認ください。
原田建物株式会社では、相続に詳しい税理士をご紹介することも可能です。

②相続登記は「3年以内」が義務になっている

2024年4月1日から、相続登記（亡くなった方から相続人へ不動産の名義を変える手続き）が義務化されました。
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になることがあります。

2024年4月1日より前に発生した相続も対象で、こちらは原則として2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります。
そもそも売却をするには相続登記が必要になるため、「売却を考えるなら、まず登記」と覚えておくとよいでしょう。
登記手続きは司法書士の専門分野ですので、原田建物株式会社から司法書士をご紹介し、売却と並行して進めることもできます。

③相続税の申告期限は「10か月以内」

相続税がかかる方は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に申告と納税をする必要があります。
たとえば今年の年初に相続が発生した方は、年末前後が申告期限になることがあります。
納税資金を不動産の売却でまかないたい場合には、買取のようにスピーディーに現金化できる方法が役立つことがあります。

また、相続税を納めた方が相続した不動産を売却する場合、申告期限の翌日から3年以内であれば、納めた相続税の一部を売却時の取得費に加算できる「取得費加算の特例」という制度もあります。
ただし、空き家の3,000万円特別控除とは併用できないなどの注意点があるため、どちらが有利かは税理士と相談しながら判断しましょう。

天王寺区・寺田町周辺の空き家ならではの事情

天王寺区・阿倍野区・生野区の空き家は、立地の良さの一方で「古い木造住宅」「狭い道路」「長屋」といった事情を抱えていることが多く、一般の買主が見つかりにくいケースがあります。
こうした物件ほど、買取という選択肢が力を発揮します。

駅に近く需要はあるが、建物の状態に課題があることも

寺田町駅や天王寺駅、桃谷駅の周辺は、JR大阪環状線や地下鉄、近鉄を利用できる便利なエリアで、土地としての需要は根強くあります。
一方で、相続される実家の多くは築50年以上の木造住宅で、雨漏りやシロアリ、傾きなどの問題を抱えていることも珍しくありません。

再建築不可・長屋・狭小地などの「売りにくい」条件

生野区や天王寺区の一部には、建築基準法上の道路に2メートル以上接していないために建て替えができない「再建築不可物件」や、隣の家と壁を共有している「連棟式の長屋」、敷地が細長い「旗竿地」なども多く見られます。
こうした物件は住宅ローンが使いにくく、一般の個人の方に売る「仲介」では買い手がなかなか見つからないことがあります。

相続人が遠方にいる・複数いるケースが多い

天王寺区で育ったお子さまが、現在は東京や兵庫、京都など他の地域で暮らしているというケースは非常に多くあります。
また、兄弟姉妹で共有している、亡くなった方の兄弟や甥・姪が相続人になっていて面識がない、という複雑なケースもあります。
原田建物株式会社は、法務局の登記情報をもとに毎月相続物件のご所有者様へご案内をお送りしており、こうした複雑な相続案件のご相談も数多くお受けしています。

「仲介」と「買取」の違い｜年内売却なら買取が向いている理由

年内に確実に売却を終えたい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」が向いています。
仲介と買取の違いを整理しておきましょう。

仲介とは

仲介とは、不動産会社が売主と一般の買主の間に入り、広告などで買主を探す方法です。
市場で広く買主を探すため、条件の良い物件であれば相場に近い価格で売れる可能性があります。
その反面、買主が見つかるまでの期間が読めず、数か月から1年以上かかることもあります。
また、買主が住宅ローンを利用する場合は審査の期間も必要です。

買取とは

買取とは、不動産会社が買主となって物件を直接買い取る方法です。
買主を探す期間がないため、価格に納得できればすぐに契約・決済まで進めることができます。
販売活動をしないので、近所の方に売却を知られにくいという点も、地域で長く暮らしてきたご家族にとっては安心材料になります。

一般的に、買取の価格は仲介で売れた場合の想定価格よりも低めになる傾向があります。
ただし、仲介手数料がかからない、片付けや修繕が不要、売却後のトラブルの心配が少ないといった点を含めて考えると、手元に残る金額や負担の少なさでは買取が有利になるケースも多くあります。

買取のメリット・流れ・スピード

買取の最大のメリットは「早い・確実・手間が少ない」の3点です。
条件が整っていれば、ご相談から1か月前後で現金化できることもあり、年末までの売却にも間に合う可能性があります。

買取の主なメリット

• スピードが早い：買主を探す必要がないため、査定から契約・決済まで短期間で進められます。
• 確実に売れる：買主のローン審査が通らず契約が白紙になる、といったリスクがありません。
• 現状のままで売れる：家財道具が残っていても、建物が古くても、そのままの状態で買取できるケースが多くあります。
• 仲介手数料がかからない：不動産会社が直接の買主となるため、通常は仲介手数料が発生しません。
• 契約不適合責任の負担が軽い：契約不適合責任とは、売った物件に雨漏りなど契約内容と異なる不具合があった場合に売主が負う責任のことです。買取では、この責任を免除する内容で契約できることが一般的です。
• 近所に知られにくい：広告やチラシを出さないため、売却活動を周囲に知られずに進められます。

原田建物株式会社での買取の流れ

1. ご相談（お電話・ご来店・訪問）：寺田町の事務所へのご来店のほか、ご自宅や物件へ営業担当がお伺いします。他府県にお住まいの相続人の方にも、直接訪問して対応しています。
2. 物件調査・査定：現地の確認と、登記簿・道路・法令上の制限などを調査し、買取価格をご提示します。
3. 相続登記・遺産分割の確認：名義が亡くなった方のままの場合は、司法書士と連携して相続登記を進めます。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議の進め方もご相談いただけます。
4. 売買契約：価格や引渡し時期などに合意したら、売買契約を結びます。
5. 決済・引渡し：代金をお支払いし、所有権移転の登記を行います。家財の片付けを当社で引き受けるケースもあります。

年内に間に合わせるためのスケジュールの目安

相続登記がすでに完了していて、相続人の方の意見がまとまっている場合は、ご相談から決済まで2〜4週間程度で進められることもあります。
相続登記がまだの場合は、戸籍謄本の収集や遺産分割協議書の作成が必要になるため、もう少し時間がかかります。
年末は法務局や金融機関の年末年始休業もあるため、12月に入る前、できれば11月中にご相談いただくのが安心です。

また、「すぐには売れないけれど、売却が決まるまで空き家の管理が心配」という方には、売却完了までの物件の維持管理（換気・通水・郵便物の確認・簡単な清掃など）を原田建物株式会社でお引き受けすることもできます。

モデル事例：生野区在住のAさんが天王寺区の実家を年内に買取で売却したケース

※よくあるご相談をもとにしたモデル事例です。
登場人物や物件は架空のものです。

Aさん（60代・大阪市生野区在住）は、天王寺区の寺田町駅から歩いて10分ほどの場所にある実家を、3年前にお母さまが亡くなったことで相続しました。
相続人はAさんと、兵庫県西宮市に住む弟のBさんの2人です。
築55年の木造2階建ての家には、お母さまが一人で暮らしていましたが、亡くなってからは誰も住まず、Aさんが月に1回ほど風を通しに通っていました。

「いつかは何とかしないと」と思いながらも、家の中には家財道具がそのまま残り、手をつけられないまま時間が過ぎていました。
そんな中、原田建物株式会社から届いた相続不動産に関するご案内をきっかけに、10月上旬に寺田町の事務所へご相談に来られました。

お話を伺うと、お母さまが亡くなったのは3年前の秋で、相続登記はまだ済んでいない状態でした。
建物は昭和50年代前半の建築で、お母さまが一人で住んでいたことから、空き家の3,000万円特別控除を使える可能性があり、その期限が今年の12月31日であることがわかりました。
また、相続登記の義務化についてもご存じなかったため、まずは当社からご紹介した司法書士に相続登記を依頼していただくことにしました。

弟のBさんは仕事が忙しく、なかなか大阪に来られない状況でした。
そこで、当社の営業担当が西宮市のBさんのご自宅へお伺いし、査定の内容や買取の流れ、売却代金の分け方などを直接ご説明しました。
Bさんからは「姉に任せきりで申し訳なく思っていたが、直接説明してもらえて安心した」というお言葉をいただきました。

物件は前面道路が狭く、建物も傷みが目立っていたため、一般の買主を探す仲介では時間がかかることが予想されました。
年内に売却を終えたいというご希望を踏まえ、当社が現状のまま買い取る形でご提案したところ、お二人ともご納得いただけました。
家財道具の処分も当社で引き受け、Aさんは思い出の品だけを持ち帰っていただきました。

10月末に司法書士による相続登記が完了し、11月中旬に売買契約、12月上旬に決済・引渡しを行いました。
ご相談から約2か月で、年内に売却を完了できたことになります。
特別控除の適用については、紹介した税理士がAさん・Bさんそれぞれの確定申告をサポートすることになりました。

Aさんは「年末が近づくたびに、実家のことが気がかりでした。
今年は安心して新年を迎えられます」と話してくださいました。

年内売却に向けて今すぐできる準備

年内の売却を目指すなら、「相続人の確認」「書類の準備」「家の中の確認」の3つを今から始めておくとスムーズです。

相続人と意見をすり合わせる

不動産を売却するには、原則として名義人全員の同意が必要です。
相続人が複数いる場合は、「売るかどうか」「誰が窓口になるか」「売却代金をどう分けるか」を早めに話し合っておきましょう。
面識のない相続人がいる場合や、連絡が取りにくい場合も、原田建物株式会社で進め方をご一緒に考えます。

手元にある書類を確認する

• 固定資産税の納税通知書（物件の所在や評価額がわかります）
• 登記済権利証または登記識別情報
• 亡くなった方の戸籍謄本や遺言書（ある場合）
• 建物を建てたときの図面や建築確認の書類（あれば）

すべてそろっていなくても問題ありません。
不足している書類は、司法書士と連携して取得することができます。

家の中の残置物を確認する

買取であれば家財道具が残ったままでも対応できることが多いですが、通帳や権利証、思い出の写真など大切なものは早めに確認・持ち出しをしておきましょう。
年末の大掃除のタイミングで、ご家族で実家に集まって確認するのもひとつの方法です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 年内に売却しないと、必ず損をしますか？

必ず損をするわけではありません。
固定資産税は売買の際に日割り精算することが一般的です。
ただし、空き家の3,000万円特別控除の期限が今年の12月31日にあたる方は、年内の売却が大きな意味を持ちます。
ご自身の期限がいつになるかは、相続が発生した時期によって異なりますので、お気軽にご相談ください。

Q2. 相続登記がまだ済んでいなくても、買取の相談はできますか？

はい、ご相談いただけます。
売却の前に相続登記を済ませる必要がありますが、原田建物株式会社から司法書士をご紹介し、登記と売却の準備を並行して進めることができます。

Q3. 家の中に家財道具が残ったままでも買い取ってもらえますか？

多くの場合、そのままの状態で買取が可能です。
家財の処分費用を含めて買取価格をご提示することもできますので、片付けの負担を減らしたい方もご安心ください。

Q4. 相続人が東京や兵庫など遠方に住んでいますが、対応してもらえますか？

はい、対応しています。
原田建物株式会社は天王寺を拠点に、大阪を中心に近畿圏全般で対応しており、相続人の方が他府県にお住まいの場合でも営業担当が直接お伺いしてご説明します。
和歌山・香川・東京などでの実績もあります。

Q5. 再建築不可や長屋の物件でも買取は可能ですか？

可能です。
天王寺区や生野区、阿倍野区には、再建築不可物件や連棟式の長屋も多くあります。
一般の買主には売りにくい物件でも、物件の特性を踏まえて買取価格をご提示します。

Q6. 空き家の3,000万円特別控除は、買取でも使えますか？

買取であっても、条件を満たせば適用を受けられる可能性があります。
ただし、買主が不動産会社であることに関係なく、建物の建築時期や亡くなった方の居住状況、売却代金、耐震改修や取り壊しの要件などさまざまな条件があります。
最終的な判断は税理士にご確認いただく必要があり、原田建物株式会社から税理士をご紹介することも可能です。

Q7. 売却が決まるまでの間、空き家の管理をお願いできますか？

はい、売却完了までの物件の維持管理をお引き受けしています。
遠方にお住まいで年末年始に様子を見に行けない方も、ご相談ください。

まとめ

• 固定資産税は1月1日時点の所有者に1年分が課税されるため、年内に引渡しを終えると翌年の納税通知が届かず手間を減らせる。
• 空き家の3,000万円特別控除は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が条件。今年の年末が期限の方もいる。
• 相続登記は2024年4月から義務化。売却にも必要なので、まずは登記の準備から。
• 天王寺区・阿倍野区・生野区の古い木造住宅や再建築不可物件、長屋は仲介では時間がかかることがあり、買取なら現状のまま早く確実に売却できる。
• 年内売却を目指すなら、年末年始の休業も考えて11月中の相談が安心。
• 税金や登記の判断は、税理士・司法書士への確認が必要。原田建物株式会社から専門家のご紹介も可能。

原田建物株式会社は、寺田町駅近くの事務所を拠点に、天王寺区をはじめ大阪全域・近畿圏で相続不動産の買取と相続相談に対応しています。
「実家をどうするか、まだ何も決めていない」という段階でも構いません。
地域に密着した小回りの効く対応で、ご家族の状況に合わせた進め方を一緒に考えます。

不動産のことは原田建物株式会社にご相談ください。