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離婚時の不動産はどう分ける？財産分与の基礎知識
離婚をするとき、不動産をどう分けるかで悩む方は少なくありません。
この記事では、財産分与の基本的な考え方から、不動産の具体的な分け方、住宅ローンが残っている場合の注意点まで、わかりやすく解説します。
財産分与とは何か
財産分与とは、婚姻中に夫婦で協力して築いた財産を、離婚の際に公平に分け合う制度です。
不動産や預貯金、車、退職金など、結婚してから増えた財産が対象になります。
一方で、結婚前から持っていた財産や、親からの相続財産などは対象外となるのが原則です。
分与の割合は、原則として2分の1ずつとされています。
これは、収入の多い少ないにかかわらず、家事や育児を担ってきた側の貢献も等しく評価するという考え方に基づいています。
不動産は財産分与の対象になる？
結論として、婚姻中に取得した不動産は、名義がどちらか一方であっても財産分与の対象になります。
名義人でない側にも、分与を請求する権利があります。
ただし、次のようなケースは対象外となる場合があります。
結婚前に一方が購入していた不動産や、結婚後に親から相続・贈与を受けた不動産です。
このような財産は「特有財産」と呼ばれ、夫婦の協力とは関係なく取得したものとして扱われます。
判断に迷うケースもあるため、取得時期や資金の出どころがわからない場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
不動産の分け方、3つの方法
不動産そのものを半分に割ることはできないため、分与の方法は主に3つのパターンに分かれます。
それぞれにメリットと注意点があります。
①売却して現金で分ける
不動産を売却し、その代金を分け合う方法です。
財産をはっきりと分けられるため、後々のトラブルが少ない点がメリットです。
②どちらかが住み続ける
一方が住み続け、住宅の評価額の半分に相当する金額を、もう一方に支払う方法です。
子どもの生活環境を変えたくない場合などに選ばれますが、住み続ける側にまとまった支払い能力が必要です。
③共有名義のまま残す
離婚後も夫婦共有名義のままにしておく方法です。
その場ですぐに大きなお金が動かない一方、将来売却する際や、どちらかが亡くなった際に手続きが複雑になりやすく、あまりおすすめできません。
住宅ローンが残っている場合の注意点
住宅ローンが残っている場合は、不動産の評価額からローン残高を差し引いた金額が、分与の対象になります。
評価額よりローン残高が多い状態は「オーバーローン」と呼ばれ、この場合は分与すべきプラスの財産がないと判断されることが一般的です。
また、住宅ローンの名義と、離婚後に住む人が一致していないと、後々のトラブルにつながりやすくなります。
たとえば夫がローンの名義人のまま妻が住み続けるケースでは、名義変更や借り換えの手続きが必要になることがあります。
金融機関によって対応が異なるため、早めの確認が大切です。
財産分与で不動産を売却する流れ
不動産を売却して分与する場合は、次のような流れで進みます。
まず不動産の査定を受け、時価を把握します。
次に売却活動を行い、買主が見つかったら売買契約を結びます。
決済・引き渡しを終えたあと、ローン残債や諸費用を差し引いた金額を、夫婦で分け合います。
離婚成立前でも売却の準備を進めることは可能です。
話し合いのタイミングと売却のタイミングを合わせておくと、スムーズに手続きが進みやすくなります。
よくある質問
Q. 財産分与の割合は必ず2分の1ですか？
原則として2分の1ですが、夫婦間の合意があれば異なる割合にすることも可能です。
話し合いでまとまらない場合は、調停や審判で決められることになります。
Q. 名義が自分だけの不動産でも分与の対象になりますか？
はい、婚姻中に夫婦の協力で取得した不動産であれば、名義にかかわらず対象になります。
名義だけで判断されるわけではない点に注意が必要です。
Q. 財産分与はいつまでに請求すればよいですか？
離婚が成立した日から2年以内に請求する必要があります。
この期間を過ぎると請求できなくなるため、早めに話し合いを進めることが大切です。
Q. オーバーローンの場合、財産分与はできませんか？
評価額よりローン残高が多い場合、分与すべきプラスの財産がないと判断されるのが一般的です。
ただし、他の財産と合わせて総合的に清算することもあるため、個別の状況に応じた判断が必要です。
まとめ
- 婚姻中に取得した不動産は、名義にかかわらず財産分与の対象になる
- 結婚前からの不動産や相続・贈与された不動産は対象外になる場合がある
- 分け方は「売却して分ける」「どちらかが住み続ける」「共有名義のままにする」の3パターン
- 住宅ローンが残っている場合は、評価額とローン残高の差額が分与の対象になる
- 財産分与の請求には期限があるため、早めの相談が重要
不動産のことは原田建物株式会社にご相談ください。