この記事でわかること：不動産売却でかかる税金の種類、譲渡所得税の税率、3,000万円特別控除など使える控除の条件です。
節税のポイントを分かりやすく解説します。

不動産を売却すると税金はどれくらいかかる？

不動産を売却したときにかかる税金の中心は、売却で利益（もうけ）が出た場合の譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、不動産を売った金額から取得費（購入したときの価格や諸費用）や譲渡費用（仲介手数料など売却にかかった費用）を差し引いた、
「利益」に対してかかる税金のことです。
利益が出なければ、この税金は基本的にかかりません。

このほかにも、売買契約書に貼る印紙税や、住宅ローンの抵当権を抹消する場合の登録免許税など、少額の税金がかかることがあります。
ただし、金額として大きくなりやすいのは譲渡所得税ですので、この記事では譲渡所得税と、税負担を軽くできる控除・特例を中心にご説明します。

譲渡所得税の税率は所有期間で変わる

譲渡所得税の税率は、売却した不動産を何年所有していたかによって大きく変わります。
売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は合計39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％）です。
一方、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は合計20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）に下がります。

なお、復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興財源にあてるため、令和19年（2037年）まで所得税にあわせて課される税金のことです。
同じ物件を売却しても、所有期間が5年を超えているかどうかで税額は大きく変わりますので、売却のタイミングを考えるうえで意識しておきたいポイントです。

マイホーム売却なら「3,000万円特別控除」が使える

自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）を売却する場合は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えます。
利益が3,000万円以下であれば、この特例により譲渡所得税が実質かからなくなるケースも多くあります。

主な適用条件は次のとおりです。

• 自分が実際に住んでいた家屋、またはその敷地であること
• 住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
• 売却した相手が親子や夫婦など特別な関係者でないこと
• 前年・前々年にこの特例や別の譲渡関連の特例を受けていないこと

なお、この特例は所有期間の長さに関係なく使えるのが特徴です。
ただし、控除を受けるためには確定申告が必要になりますので、この点は後ほどあらためてご説明します。

10年を超えて住んだマイホームは「軽減税率の特例」も

売却するマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、「10年超所有軽減税率の特例」を使うことで、長期譲渡所得の税率よりもさらに低い税率が適用されます。
具体的には、3,000万円特別控除を差し引いたあとの譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分は税率14.21％（所得税10％、復興特別所得税0.21％、住民税4％）となり、6,000万円を超える部分は通常の長期譲渡所得と同じ20.315％となります。

この特例は、先ほどの3,000万円特別控除と併用できる点もポイントです。
所有期間が長いマイホームを売却する方は、あわせて確認しておくと税負担を抑えやすくなります。

相続した空き家を売る場合は「空き家の3,000万円特別控除」

相続した実家などの空き家を売却する場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」という別の特例が使えることがあります。
これは、亡くなった方（被相続人）が一人で住んでいた家屋やその敷地を、相続開始から3年目の年末までに売却した場合に、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
2026年（令和8年）時点では、2027年（令和9年）12月31日までの譲渡が対象となっています。

建物が古い耐震基準を満たしていない場合でも、売却後翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行えば対象になるなど、要件が見直されています。
相続した空き家の扱いにお悩みの方は、早めに要件を確認しておくことをおすすめします。

控除を受けるには確定申告を忘れずに

ここまでご紹介した3,000万円特別控除や軽減税率の特例は、いずれも確定申告をしないと適用されません。
売却して利益が出なかった場合や、控除によって税額がゼロになる場合でも、特例を使うためには申告が必要になる点にご注意ください。

確定申告とは、1年間の所得や税額を自分で計算して税務署に申告する手続きのことです。
不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日ごろまでの期間に行うのが一般的で、売買契約書や登記事項証明書などの書類が必要になります。
不明な点があれば、税理士や税務署に相談しながら準備を進めると安心です。

よくある質問

Q1. 売却して赤字（損失）が出た場合も税金はかかりますか？

譲渡所得税は利益（もうけ）に対してかかる税金ですので、売却で損失が出た場合は基本的にかかりません。
条件によっては、他の所得と損益通算できる特例が使える場合もありますので、詳しくは税理士にご確認ください。

Q2. 3,000万円特別控除は誰でも使えますか？

自分が実際に住んでいたマイホームの売却が対象で、別荘や投資用物件には使えません。
親子や夫婦など特別な関係者への売却も対象外となりますので、記事内でご紹介した適用条件をあわせてご確認ください。

Q3. 取得費がわからない古い不動産の場合はどうなりますか？

購入時の契約書などが残っておらず取得費が不明な場合は、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」を使うことができます。
ただし、実際の取得費より低くなり、税負担が増えることが多いため、購入時の資料は可能な限り探しておくことをおすすめします。

Q4. 相続した空き家と、自分が住んでいたマイホームの控除は併用できますか？

それぞれ対象となる不動産や要件が異なるため、同じ物件について両方を同時に使うことはできません。
どちらの特例が使えるか、あるいはどちらが有利かはケースによって異なりますので、個別に確認することをおすすめします。

まとめ

• 不動産売却で利益が出ると、譲渡所得税がかかる
• 税率は所有期間5年以下（短期）か5年超（長期）かで大きく変わる
• マイホーム売却は「3,000万円特別控除」で税負担を大きく減らせる可能性がある
• 10年超所有していれば「軽減税率の特例」も併用できる
• 相続した空き家には「空き家の3,000万円特別控除」（2027年12月31日まで）がある
• 控除・特例を使うには確定申告が必須

不動産売却にかかる税金や使える控除は、物件の状況やご事情によって適用できる特例が異なります。
原田建物株式会社では、大阪を中心に近畿圏全般で不動産売却・相続相談を承っております。
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