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住宅ローンの繰り上げ返済、今すぐすべき？それとも待つべき？損をしないための判断ポイント3選
住宅ローンを返済していると、「余裕ができたら少しでも早く返したい」と思う方は多いでしょう。
しかし繰り上げ返済は、必ずしも「今やるのが正解」とは限りません。
金利やライフステージ、税制優遇などの条件によっては、「待った方が得」になるケースもあるのです。
今回は、住宅ローンの繰り上げ返済を行う前に確認しておきたい3つの判断ポイントを解説します。
目次
【判断ポイント①】住宅ローン控除の期間は残っているか？
まず確認すべきは、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用期間です。
この制度は、年末時点の住宅ローン残高の最大0.7％を所得税などから控除できるもので、通常は13年間続きます。
たとえば、年末残高が3,000万円なら、最大で21万円が控除される仕組みです。
もしこの期間中に大きな繰り上げ返済をしてしまうと、ローン残高が減り、控除額も減少してしまいます。
つまり、控除が続いている間に繰り上げ返済をすると、「節税メリット」を失う可能性があるのです。
【判断ポイント②】金利タイプと返済残期間を確認しよう
繰り上げ返済の効果は、金利タイプと残りの返済期間によっても大きく変わります。
固定金利型の場合
金利が高めに設定されているため、繰り上げ返済をすることで利息軽減効果が大きいのが特徴です。
長期間固定金利（例：フラット35など）の場合、早い段階で返済するほどお得になる傾向があります。
変動金利型の場合
金利が低い時期は、繰り上げ返済による利息軽減効果は小さめです。
今後の金利上昇リスクが気になるなら返済を早めるのも一案ですが、金利が安定しているうちは「無理して繰り上げなくても良い」ケースもあります。
また、返済期間の後半（残り10年未満）になると、既に元金の返済が進んでおり、繰り上げのメリットは限定的です。
その場合は、繰り上げ返済よりも他の資金活用を検討してみるのもよいでしょう。
【判断ポイント③】手元資金に余裕があるか？
繰り上げ返済をすると、当然ですがその分手元の貯蓄が減少します。
一見お得な行動でも、急な出費や将来の資金ニーズを考えると、現金を残しておく方が安心なケースも多いです。
特に、次のような中長期的な出費が見込まれる場合、資金を使いすぎるのはリスクです。
・教育費（高校・大学進学）
・老後資金
・住宅のリフォームや車の買い替え
また、今後は金利上昇や物価高の影響で生活コストが増える可能性もあります。
繰り上げ返済を検討する際は、「生活費6か月分以上＋将来支出」を残すことを目安に考えましょう。
住宅ローンや資金計画で迷ったら、不動産のプロにご相談を！
繰り上げ返済は、利息を減らして返済期間を短くする効果的な方法です。
しかし、繰り上げ返済の「ベストタイミング」は、収入や家族構成、金利状況などによって大きく異なります。
住宅ローンについて、不安やお悩みがありましたらぜひ、私たち不動産のプロにご相談ください。